fbpx

Vedlikehold og erstatningsansvar i borettslag og sameier

Et spørsmål som ofte oppstår i borettslag og sameier er hvem som skal stå for vedlikehold av hva. Som et resultat av usikkerhet rundt vedlikeholdsplikten får vi også ofte spørsmål om hvem som har erstatningsansvaret i ulike situasjoner.

Vedlikehold i borettslag

I borettslag er andelseiers plikt til å vedlikeholde andelen er i hovedsak regulert av borettslagsloven § 5-12. I denne fremkommer det at andelseieren skal holde andelen i forsvarlig stand.

I all hovedsak omfatter andelseiers vedlikeholdsplikt det som finnes inne i andelen. Dette inkluderer eksempelvis sluk og rør, ledninger, inventar og innvendige flater. Dette inkluderer tapet, gulv, listverk, skap og benker, og innvendige dører med karmer. Det er også andelseiers plikt å utbedre tilfeldige skader dersom dette er nødvendig. Vedlikeholdsplikten omfatter riktignok ikke utskiftning av vinduer og ytterdører, eller reparasjon og utskiftning av tak og ting som er bygd inn i de bærende konstruksjonene.

Andelseiers erstatningsansvar ved mangelfullt vedlikehold reguleres i hovedsak av borettslagslovens § 5-13. Denne følger i stor grad vedlikeholdsplikten. Dersom mangelfullt vedlikehold av noe andelseieren er ansvarlig for fører til behov for erstatning, er det andelseieren som er erstatningsansvarlig. Det foreligger riktignok flere kriterier som må oppfylles før borettslaget kan kreve erstatning fra en andelseier. Ta kontakt med oss i Agio Forvaltning dersom du har spørsmål om disse.

Borettslaget plikter å vedlikeholde bygninger og eiendommer såfremt vedlikeholdsplikten ikke ligger hos andelseierne. Dette reguleres i borettslagslovens § 5-17. Dersom borettslaget forsømmer sin vedlikeholdsplikt kan andelseiere som har blitt påført tap som følge av mangelfullt vedlikehold kreve erstatning fra borettslaget.

Vedlikehold i sameier

Seksjonseieres plikt til å vedlikeholde bruksenheten i et sameie er i hovedsak regulert av eierseksjonslovens § 32. I denne fremkommer det at seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at det ikke forekommer skader på andre bruksenheter eller fellesareal, og slik at øvrige seksjonseiere slipper ulemper.

I all hovedsak omfatter seksjonseiers vedlikeholdsplikt det som finnes inne i bruksenheten. Dette i likhet med hva andelshaver skal vedlikeholde i et borettslag. Dette inkluderer eksempelvis vifter til ventilasjonsanlegg, sluk og rør, og vinduer og ytterdører. Dette såfremt disse befinner seg inne i bruksenheten. Det er viktig å merke seg at til tross for at vedlikeholdsplikten omfatter sluk, vinduer og ytterdører, omfatter den ikke utskiftning av sluk, vinduer og ytterdører.

Seksjonseiers erstatningsansvar ved mangelfullt vedlikehold reguleres av eierseksjonslovens § 34. Denne følger i stor grad vedlikeholdsplikten. Dersom mangelfullt vedlikehold av noe seksjonseieren er ansvarlig for fører til behov for erstatning, er det seksjonseieren som har misligholdt sin vedlikeholdsplikt som er erstatningsansvarlig.

Sameiet plikter å vedlikeholde både utvendige og innvendige fellesarealer. Dette inkluderer fellesinstallasjoner som ligger utenfor bruksenhetene. Denne plikten omfatter også utskiftning og utbedring når dette er nødvendig, og inkluderer tilfeldige skader. Dette er hovedsakelig regulert av eierseksjonslovens § 33.

Sameiets erstatningsansvar ved mangelfullt vedlikehold følger i all hovedsak boligsameiets vedlikeholdsplikt, og er regulert av eierseksjonslovens § 35. Dersom sameiet ikke oppfyller vedlikeholdsplikten sin, skal sameiet erstatte eventuelle tap dette påfører seksjonseiere gjennom skader på bruksenheter. Et eventuelt krav om erstatning skal rettes mot styret, og dersom erstatningskravet fører frem, er det boligsameiet som skal stå for kostnadene.

Eksempel på fordeling av vedlikeholdsplikt

Eksempelvis er sameiet ansvarlig for vedlikeholdet av et felles ventilasjonsanlegg. Men dersom deler av dette befinner seg inne i bruksenhetene, eksempelvis vifter og filtre, er det seksjonseiernes ansvar å vedlikeholde disse. Et annet eksempel er at boligsameiet er ansvarlig for vedlikeholdet av et felles rør- og sluksystem. Men dersom en sluk befinner seg inne i en bruksenhet, er det seksjonseiers ansvar å vedlike holde denne. Her er det dog viktig å huske på at seksjonseiers vedlikeholdsplikt ikke omfatter utskiftningen av sluken. Dersom det er behov for å skifte sluken er dette boligsameiets ansvar.

Dersom du har spørsmål angående vedlikehold, vedlikeholdsplikter eller erstatningsansvar, må du gjerne ta kontakt med din faste forvalter. Vedtekter og husordensregler finner du i beboerportalen.

Trykk her for å se hva vi kan gjøre for ditt sameie eller borettslag!

Siste nytt

Insolvens – illikviditet, insuffisiens og styrets handlingsplikt

Insolvens – illikviditet, insuffisiens og styrets handlingsplikt

Hva er insolvens, og når er et selskap insolvent? Et selskap er insolvent dersom selskapet tilfredsstiller begge de to kriteriene illikviditet og insuffisiens. De to kriteriene fremkommer av Konkursloven § 61. § 61 første setning tar for seg illikviditet: Skyldneren...

Budsjett – et godt styringsverktøy for boligselskaper

Budsjett – et godt styringsverktøy for boligselskaper

Hvorfor er budsjettet viktig? Budsjettet er et av de beste verktøyene styret har for å drive sameiet eller borettslaget med sunn økonomi. Det vi som forretningsførere legger i sunn økonomi, er at man skal kunne stå rustet til å takle både forutsette og uforutsette...

Arbeidsgiveravgift – Hvordan fungerer det?

Arbeidsgiveravgift – Hvordan fungerer det?

Hva er arbeidsgiveravgift? Arbeidsgiveravgift er en avgift arbeidsgivere betaler for sine ansatte. Arbeidsgiveravgiften en type skatt arbeidsgiver betaler på lønnskostnader, og er med på å finansiere folketrygden. Hva danner grunnlaget for avgiften?...