IN-ordning og hva det innebærer

De fleste som har eid en leilighet i et borettslag eller sameie har hørt om fellesgjeld. Fellesgjelden er knyttet til boligselskapet, men betjenes av eierne av leilighetene gjennom fellesutgiftene til sameiet eller borettslaget. Enkelte borettslag og sameier har en såkalt IN-ordning for fellesgjelden. Men hva er egentlig det?

Hva er IN-ordning?

IN-ordning er kort fortalt en ordning om individuell nedbetaling av fellesgjeld. Ordningen innebærer at eiere av leiligheter får anledning til å betale ned hele, eller deler av, sin andel av boligselskapets fellesgjeld. På denne måten vil de månedlige fellesutgiftene kunne reduseres.

Hvorfor etablere IN-ordning?

Det kan være flere grunner til å etablere en IN-ordning. Mange sameier og borettslag får etter hvert som tiden går større kostnader til vedlikehold. Følgelig oppstår det gjerne spørsmål om vedlikeholdet skal finansieres med engangsfakturering av eierne, eller om det skal tas opp lån. I slike tilfeller vil en IN-ordning sikre at de som ønsker å betale sin andel av kostnadene med en gang får muligheten til det. Samtidig vil de eierne som ikke ønsker å betale ned hele sin andel av kostnadene, kunne betale ned sin andel over tid gjennom økte fellesutgifter.

Enkelte ganger er leiligheter uten fellesgjeld enklere å selge enn leiligheter med fellesgjeld. Følgelig kan det være gunstig å ha betalt ned sin andel av fellesgjelden før et salg. Andre ganger ønsker kjøpere å betale mindre for leiligheten idet de kjøper den, og heller betale ned fellesgjelden over fellesutgifter. Med IN-ordning har uansett både nåværende eiere og eventuelle kjøpere muligheten til å velge hvordan de ønsker betjene fellesgjelden knyttet til leiligheten.

Bør man etablere en IN-ordning?

Dersom sameiet eller borettslaget har fellesgjeld, gir en IN-ordning eierne anledning til å betale sin andel av fellesgjelden dersom de ønsker det. Hvorvidt de respektive eierne bør betale ned sin andel av fellesgjelden eller ikke, avhenger av den økonomiske situasjonen til hver eier.

Dersom du eier en leilighet med fellesgjeld, og har penger stående på konto som du ikke skal bruke på noe annet eller ikke skal investere, kan det være et godt alternativ å betale ned fellesgjelden. Da slipper du å betale renter på din andel av fellesgjelden.

Det samme gjelder dersom du har lavere rente på et privatlån enn renten knyttet til fellesgjelden. I slike tilfeller vil du kunne spare differansen mellom rentene på lånet knyttet til boligselskapet, og det du får i rente som privatperson. Dersom renten på et eventuelt privatlån er høyere enn renten knyttet til fellesgjelden, vil det derimot være økonomisk ugunstig å betale ned din andel av fellesgjelden.

Er det risikofylt?

Tidligere har flere aviser skrevet artikler som går så langt som å advare mot å betale ned sin andel av fellesgjelden. Dette er det hovedsakelig to grunner til.

Det har vært spekulert i om prisen på leilighetene som betaler ned sin andel av fellesgjelden ikke stiger med like store beløp som fellesgjelden innfris med. Her må det gjøres individuelle vurderinger for hvert borettslag eller sameie, da faktorer som lokasjon, boligselskapets økonomi og leilighetens totale verdi spiller inn.

Flere har også argumentert for at det er risikofylt å overføre en gjeld som i utgangspunktet står på boligselskapet, til deg som person ved at du betaler den ned. Dersom boligselskapet skulle gå konkurs, vil banken overta fellesgjelden til boligselskapet. Dersom du dog har nedbetalt din andel av fellesgjelden, er disse pengene i praksis tapt. Har du tatt lån for å finansiere nedbetaling av din andel av fellesgjelden, blir dette lånet stående, og må betales av deg som person.

Slik minimerer vi risiko i vår IN-ordning

Ingen av boligselskapene vi forvalter har gått konkurs med oss på laget. Det er flere grunner til det. Én av grunnene er måten vi legger opp til sunn og oversiktlig økonomistyring på.

Når vi etablerer IN-ordninger for borettslag, etableres det også en sikring av borettslagets fellesutgifter. Dette tilbyr vi gjennom vår samarbeidspartner Gjensidige Forsikring. Sikring av fellesutgifter er en ordning hvor boligeiere er forsikret mot å bli ansvarlig for naboenes fellesutgifter, dersom naboer ikke betaler disse til boligselskapet.

I tillegg samarbeider vi med en profesjonell partner på innfordring, og følger opp eventuelle ubetalte fellesutgifter tett og hyppig. I utgangspunktet betaler de fleste når de får varsler og purringer om ubetalte fellesutgifter. Skulle disse likevel ikke betales etter gjentatte varsler, purringer og inkasso, vil vi i verste fall tvangsselge leiligheten på vegne av boligselskapet.

Boligsameier har nemlig panterett i hver seksjon som følge av sameieforholdet. Dette fremkommer av Eierseksjonsloven § 31:

«De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det har kommet inn en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning.»

Pantekravet kan utgjøre til og med to ganger folketrygdens grunnbeløp, noe som pr. dags dato utgjør om lag 200 000 kroner. Borettslag har også panterett i hver andel. Dette fremkommer av Borettslagsloven § 5-20 første ledd:

«For krav på dekning av felleskostnader og andre krav frå lagsforholdet har laget panterett i andelen framfor alle andre hefte. Pantekravet kan ikkje vere større enn ein sum som svarar til to gonger grunnsummen i folketrygda. Grunnsummen som gjeld på tidspunktet da tvangsdekning blir vedteken gjennomført, skal leggjast til grunn for berekninga. Panteretten omfattar også krav som skulle ha vore betalte etter at det har kome inn eit kravsmål til namsstyresmaktene om tvangsdekning.»

For både borettslag og sameier går panteretten foran alle andre heftelser på leiligheten.

Kan jeg bli ansvarlig for naboens gjeld i et sameie?

Etter Eierseksjonsloven § 30 følger at:

«Den enkelte seksjonseieren hefter for felles ansvar og forpliktelser etter sin sameiebrøk.»

Det dreier seg både om ansvar som følger av selve eierforholdet – eksempelvis betaling av eiendomsskatt og kommunale avgifter – og ansvar som følger av at årsmøtet eller styret har pådratt alle en felles forpliktelse.  Slike felles forpliktelser kan være engasjering av forretningsfører, vaktmester, vedlikeholds- og reparasjonsutgifter osv.

At seksjonseierne hefter etter sameiebrøk, innebærer at hver seksjonseier hefter fullt ut for sin brøkdel av ansvaret. Til sammen er seksjonseierne med andre ord ansvarlige for totaliteten.  Ansvaret er ikke solidarisk, noe som betyr at den enkelte frigjør seg for sitt ansvar ved å gjøre opp sin brøkbestemte del. Dette gjelder selv om kreditor ikke skulle få dekning av de øvrige sameierne.  

Kort oppsummert betyr dette følgende: Dersom sameiet misligholder låneavtalen med banken, vil hver seksjonseier være ansvarlig for gjelden som følger deres respektive sameiebrøk. Har en seksjonseier betalt ned sin andel av lånet, er seksjonseieren fri for ansvar overfor kreditor.

Kan boligsameier etablere IN-ordning?

Ikke alle forvaltere og boligbyggelag tilbyr IN-ordning for boligsameier. Vi i Agio Forvaltning gjør det, og administrerer gjerne slike avtaler på vegne av våre klienter.

Ta kontakt med oss

Ta gjerne kontakt med oss dersom ditt sameie eller borettslag ønsker etablering av IN-ordning for deres fellesgjeld.